Il est de plus en plus fréquent de trouver des propriétés avec plusieurs/multiples propriétaires - résultant d’héritages, d’acquisitions conjointes ou d’actions - une situation légalement connue sous le nom de copropriété.

Découvrez comment fonctionne la location et comment agir pour les décisions importantes et quels sont vos droits en tant que titulaire d’une quote-part.

Même si chaque consort a des droits égaux sur la propriété, sa part peut varier et selon la loi, des actes importants (tels que la location) nécessitent toujours le consentement de tous les propriétaires.

Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété, ou propriété commune, signifie que deux ou plusieurs personnes détiennent simultanément le droit de propriété sur un même bien, tel qu’une maison ou une voiture. Elle est régie par les articles 1403 et suivants du Code civil portugais ; un exemple classique serait un couple qui achète ensemble une maison et devient ainsi copropriétaire de l’ensemble du bien.
Les droits des copropriétaires sur le bien commun sont égaux par nature—tous peuvent l’utiliser, le gérer et en disposer—mais la part quantitative, appelée «quote-part», peut varier selon le contrat ou le titre. Par exemple, l’un peut détenir 75 % et l’autre 25 %, mais en l’absence de stipulation, les parts sont présumées égales.
Il faut souligner que chaque copropriétaire ne possède pas une partie physique du bien : chacun détient une fraction idéale de l’ensemble, sans droit exclusif sur une portion déterminée.

L'un des copropriétaires peut-il louer le bien sans le consentement des autres ?
La réponse est non.

Chaque copropriétaire peut agir individuellement comme suit :

- Utiliser le bien commun, tant que cela ne prive pas les autres copropriétaires de son utilisation et respecte sa destination.

- Disposer ou grever sa propre quote-part, c'est-à-dire vendre, donner, hypothéquer ou garantir sa part du bien, indépendamment des autres copropriétaires.

- Intenter des actions en justice contre des tiers pour défendre l’intérêt commun, par exemple dans le cadre d’une revendication ou de la défense du bien partagé.

(Ces actes peuvent être accomplis individuellement, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la finalité du bien commun).

Situation juridique de la location

La conclusion d’un contrat de location est considérée comme un acte de gestion du bien commun et nécessite l’approbation unanime de tous les copropriétaires.
- Si l’un agit seul, le contrat est invalide car il porte sur un bien qui ne lui appartient pas en totalité.
- En cas de location sans autorisation de tous, les autres copropriétaires peuvent saisir la justice pour faire annuler le contrat, réclamer la possession, demander une indemnisation pour la privation de l’usage et exiger le partage des loyers encaissés.
- Si le locataire ignorait la situation et a agi de bonne foi, il peut invoquer la bonne foi et la confiance pour maintenir le contrat dans certains cas.

Et les loyers ?

Les loyers doivent être répartis proportionnellement aux parts de chacun. Si la location a été réalisée avec le consentement de tous, celui qui l’a conclue doit ensuite répartir les loyers selon les parts ou selon un accord préalable.

Résumé

Bien que les copropriétaires disposent individuellement de certains droits sur les parties communes, aucun d'entre eux ne peut louer ou vendre le bien seul. Cela nécessite l'accord de tous.

En d'autres termes, avant de louer une copropriété, il est essentiel de s'assurer de l'accord de tous les copropriétaires, de préférence par écrit. Cela permet d'éviter les litiges juridiques, de protéger les droits de toutes les parties et de sécuriser le locataire.

Si l'intention est de vendre une part d'une copropriété, en théorie, chaque copropriétaire peut vendre sa part. Cependant, cette vente est soumise à une condition importante: les autres copropriétaires disposent d'un « droit de préemption ». Autrement dit, les autres copropriétaires doivent être informés en temps réel et simultanément de l'intention de vendre la part et du prix de vente. Si aucun des copropriétaires ne souhaite acheter, la vente peut alors être confiée à un tiers.